Der Ablauf in zehn Schritten

1. Ziel und Zeitrahmen festlegen. Bis wann wollen Sie verkauft haben, und wo wohnen Sie danach?
2. Eigentum und Grundbuch prüfen. Wer steht im Grundbuch, gibt es Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder ein Wohnrecht?
3. Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Pläne, Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige, Nachweise über Sanierungen.
4. Energieausweis besorgen. Er ist schon für das Inserat Pflicht.
5. Wert ermitteln und Angebotspreis festlegen. Auf Basis tatsächlicher Verkäufe in der Umgebung.
6. Haus vorbereiten. Aufräumen, kleine Reparaturen, Garten pflegen. Größere Umbauten lohnen sich selten.
7. Exposé und Inserat erstellen. Gute Fotos, Grundriss und eine sachliche Beschreibung.
8. Besichtigungen durchführen. Interessenten vorab auf Finanzierung und Vorstellungen prüfen.
9. Kaufanbot prüfen und annehmen. Preis, Übergabetermin und Bedingungen genau lesen.
10. Kaufvertrag beim Notar, Treuhand und Übergabe. Sie erhalten den Kaufpreis, sobald der Käufer im Grundbuch gesichert ist.

Was den Preis in Gänserndorf beeinflusst

Gänserndorf ist Bezirkshauptstadt, liegt an der Nordbahn und ist damit für Pendler nach Wien interessant. Viele Käufer kommen aus dem Norden und Osten Wiens. Wie viel Ihr Haus wert ist, hängt aber weniger vom Ort als Ganzes ab als von diesen Punkten:

• Lage im Ort: Entfernung zum Bahnhof, zu Schulen und Geschäften, ruhige Wohnstraße oder Durchzugsstraße.
• Grundstück: Größe, Zuschnitt, Widmung und ob eine Teilung oder ein Zubau möglich wäre.
• Bausubstanz und Baujahr: Zustand von Dach, Fenstern, Fassade, Leitungen und Keller.
• Heizung und Energie: Ein altes Öl- oder Gassystem und eine schwache Dämmung drücken den Preis, weil Käufer die Sanierung einrechnen.
• Raumaufteilung: Eine Wohnebene, ein zusätzliches Zimmer für Homeoffice oder eine Einliegerwohnung sind gefragt.

Fünf Preisfehler, die Sie vermeiden sollten

• Angebotspreise aus Portalen als Maßstab nehmen. Diese Preise sind Wünsche, keine erzielten Verkäufe.
• Zu hoch starten, um Spielraum zu haben. Das Inserat altert, Käufer werden misstrauisch, und spätere Preissenkungen wirken wie ein Problem.
• Investitionen eins zu eins einrechnen. Eine teure Küche von vor fünfzehn Jahren erhöht den Wert heute kaum.
• Den Sanierungsbedarf verschweigen. Käufer sehen ihn ohnehin, spätestens mit einem Gutachter. Offenheit schafft Vertrauen und erspart Nachverhandlungen.
• Nur auf den Preis schauen. Ein etwas niedrigeres Angebot mit gesicherter Finanzierung und passendem Übergabetermin ist oft das bessere.

Was der Verkauf Sie kostet

Als Verkäufer rechnen Sie mit der Maklerprovision (höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt, nur bei Verkauf), den Kosten für den Energieausweis und gegebenenfalls mit der Immobilienertragsteuer. Diese beträgt grundsätzlich 30 % des Gewinns. War das Haus Ihr Hauptwohnsitz, und haben Sie dort seit dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre gewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr zahlt üblicherweise der Käufer.

Wenn das Haus geerbt ist

Verkaufen können Sie, sobald die Einantwortung vorliegt. Gibt es mehrere Erben, müssen alle zustimmen. Es hilft, früh gemeinsam zu klären, ob verkauft wird, zu welchem Preisrahmen und wer Ansprechperson für Käufer und Notar ist. Das spart später viel Abstimmung.

Häufige Fragen

Was ist mein Haus in Gänserndorf wert?

Eine seriöse Antwort gibt es erst nach einer Besichtigung. Online-Rechner liefern einen groben Rahmen, kennen aber weder den Zustand Ihres Hauses noch die genaue Lage im Ort. Für eine Einschätzung vergleichen wir Ihr Haus mit tatsächlichen Verkäufen in der Umgebung.

Kann ich im Haus wohnen bleiben, bis es verkauft ist?

Ja, das ist üblich. Der Übergabetermin wird im Kaufanbot und im Kaufvertrag vereinbart. Planen Sie dabei genug Zeit für Ihren eigenen Umzug ein.

Wie lange bindet mich ein Alleinvermittlungsauftrag?

So lange, wie im Auftrag vereinbart. Bei Einfamilienhäusern gelten in der Regel bis zu sechs Monate als angemessen. Achten Sie auf eine klare Laufzeit und darauf, welche Leistungen der Makler in dieser Zeit erbringt.

Ihr Haus in Gänserndorf verkaufen

Marker Immobilien begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Gänserndorf und im gesamten Marchfeld beim Verkauf (mehr dazu auf unserer Seite Immobilienmakler im Marchfeld), von der Bewertung bis zur Übergabe. Mehr zum Ablauf in der ganzen Region lesen Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienverkauf im Marchfeld. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns unter +43 664 3134681 oder per E-Mail an office@mi.at.

Titelbild: Rathaus Gänserndorf, Foto: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Der Beitrag Hausverkauf in Gänserndorf: Ablauf Schritt für Schritt und was Eigentümer beim Preis beachten sollten wurde zuerst auf dieser Website veröffentlicht: Marker Immobilien GmbH

Das Wichtigste in Kürze

• Ein realistischer Angebotspreis ist der wichtigste Faktor. Zu hoch angesetzte Objekte bleiben lange online und werden am Ende oft unter Wert verkauft.
• Für den Verkauf brauchen Sie unter anderem einen aktuellen Grundbuchauszug und einen Energieausweis. Der Energieausweis ist schon für das Inserat Pflicht.
• Ein Kaufanbot ist in Österreich verbindlich. Nehmen Sie es an, ist der Kauf grundsätzlich zustande gekommen. Prüfen Sie es deshalb vor der Unterschrift genau.
• Die Maklerprovision beim Verkauf beträgt höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt und wird nur im Erfolgsfall fällig.
• Beim Verkauf kann Immobilienertragsteuer anfallen. Für den eigenen Hauptwohnsitz gibt es eine wichtige Befreiung.

Was den Immobilienmarkt im Marchfeld ausmacht

Das Marchfeld liegt direkt vor den Toren Wiens. Viele Käuferinnen und Käufer kommen aus Wien-Floridsdorf und Wien-Donaustadt und suchen mehr Platz, einen Garten und trotzdem eine gute Verbindung in die Stadt. Gemeinden an der Nordbahn wie Deutsch-Wagram, Strasshof und Gänserndorf sind deshalb besonders gefragt, ebenso Groß-Enzersdorf mit seiner Nähe zur Donaustadt.

Gleichzeitig unterscheiden sich die Preise innerhalb der Region deutlich. Lage im Ort, Grundstücksgröße, Baujahr, Heizung und Sanierungsstand wirken sich stark aus. Ein Durchschnittswert aus dem Internet sagt deshalb wenig über Ihr konkretes Objekt aus. Worauf es beim Preis eines Hauses konkret ankommt, zeigen wir am Beispiel Gänserndorf im Artikel Hausverkauf in Gänserndorf: Ablauf und Preis.

Schritt 1: Klären, was Sie wollen

Bevor es um Zahlen geht, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf Ihre Situation. Diese Fragen helfen bei der Planung:

• Bis wann muss oder möchte ich verkauft haben? Gibt es einen fixen Termin, etwa den Umzug in eine kleinere Wohnung?
• Wohne ich bis zur Übergabe selbst im Objekt, oder ist es leer oder vermietet?
• Sind alle Eigentümer einverstanden? Bei Erbengemeinschaften oder nach einer Scheidung ist das der erste Punkt, der geklärt sein muss.
• Gibt es Kredite oder Pfandrechte im Grundbuch, die beim Verkauf abgelöst werden müssen?

Schritt 2: Den Wert realistisch ermitteln

Der Angebotspreis entscheidet, wer sich meldet und wie schnell. Ein seriöser Wert stützt sich auf tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung, nicht auf Angebotspreise in Portalen. Dazu kommen die Eigenschaften Ihres Objekts:

• Lage im Ort, Lärm, Ausrichtung und Anbindung
• Grundstücksgröße, Widmung und Bebauungsmöglichkeiten
• Wohnfläche, Raumaufteilung und Zustand
• Heizsystem, Dämmung und Energiekennwerte
• Anstehende Sanierungen, etwa Dach, Fenster oder Leitungen

Ein häufiger Fehler: Der Preis wird bewusst hoch angesetzt, um „Verhandlungsspielraum“ zu haben. In der Praxis melden sich dann weniger Interessenten, das Inserat wird älter, und Käufer fragen sich, was mit dem Objekt nicht stimmt. Am Ende liegt der erzielte Preis oft unter dem, was mit einem realistischen Start möglich gewesen wäre.

Schritt 3: Die Unterlagen vorbereiten

Vollständige Unterlagen sparen Zeit und schaffen Vertrauen. Banken der Käufer verlangen viele dieser Dokumente ohnehin für die Finanzierung.

Für alle Objekte:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis (nicht älter als zehn Jahre)
• Pläne, Baubewilligung und Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung
• Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen

Zusätzlich beim Haus oder Grundstück: Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen der Gemeinde, Grundsteuer- und Abgabenbescheide, Informationen zu Kanal-, Wasser- und Stromanschluss.

Zusätzlich bei der Eigentumswohnung: Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten, die letzten Betriebskostenabrechnungen, Stand der Rücklage sowie Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Schritt 4: Energieausweis – Pflicht schon beim Inserat

Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz müssen Sie Kaufinteressenten einen Energieausweis vorlegen und spätestens bei Vertragsabschluss übergeben. Schon im Inserat sind der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) anzugeben. Wer das unterlässt, riskiert eine Verwaltungsstrafe. Planen Sie für die Erstellung einige Tage bis Wochen ein.

Schritt 5: Vermarktung und Besichtigungen

Gute Fotos, ein klarer Grundriss und eine sachliche Beschreibung sind die Grundlage. Wichtiger als die Zahl der Besichtigungen ist ihre Qualität. Es lohnt sich, Interessenten vorab zu fragen, ob die Finanzierung geklärt ist und welche Vorstellungen sie haben. So vermeiden Sie viele Termine mit Menschen, die am Ende nicht kaufen können.

Nicht jeder Verkauf muss öffentlich inseriert werden. Bei Zinshäusern, größeren Grundstücken oder wenn Sie Wert auf Diskretion legen, ist ein Verkauf ohne öffentliches Inserat an vorgemerkte Käufer möglich (Off-Market).

Schritt 6: Das Kaufanbot prüfen

In Österreich legt der Käufer üblicherweise ein schriftliches Kaufanbot. Es ist für ihn bindend, meist für eine bestimmte Frist. Unterschreiben Sie als Verkäufer die Annahme, ist der Kaufvertrag grundsätzlich zustande gekommen. Achten Sie deshalb vor der Annahme auf:

• Kaufpreis und Zahlungsabwicklung
• Übergabetermin und was mitverkauft wird, etwa Küche oder Möbel
• Bedingungen, zum Beispiel ein Finanzierungsvorbehalt des Käufers
• Wer den Kaufvertrag errichtet und die Treuhandschaft übernimmt

Schritt 7: Kaufvertrag, Treuhand und Übergabe

Den Kaufvertrag errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt, meist als Treuhänder. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto. Der Treuhänder sorgt dafür, dass bestehende Kredite abgelöst werden, und zahlt Ihnen den Kaufpreis aus, sobald die Eintragung des Käufers im Grundbuch gesichert ist. Für Sie als Verkäufer ist das der sicherste Weg.

Zur Übergabe gehören ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, die Schlüssel und die Ummeldung von Strom, Gas und Wasser.

Welche Kosten und Steuern fallen für Verkäufer an?

Maklerprovision: Beim Verkauf darf der Makler vom Verkäufer höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt verlangen. Sie wird nur fällig, wenn tatsächlich verkauft wird.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Auf den Gewinn aus dem Verkauf fallen grundsätzlich 30 % an. Für Objekte, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden („Altvermögen“), gilt in vielen Fällen eine pauschale Berechnung, die deutlich günstiger ist. Die Steuer berechnet und überweist in der Regel der Notar oder Rechtsanwalt, der den Vertrag errichtet.

Hauptwohnsitzbefreiung: Haben Sie das Objekt seit dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre, und geben Sie diesen Hauptwohnsitz auf, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.

Weitere Kosten: Energieausweis, gegebenenfalls Lastenfreistellung bestehender Kredite und Ihr Anteil an den Kosten für die steuerliche Selbstberechnung. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr trägt üblicherweise der Käufer.

Sonderfall: geerbte Immobilie verkaufen

Eine geerbte Immobilie können Sie verkaufen, sobald das Verlassenschaftsverfahren abgeschlossen ist und die Einantwortung vorliegt. Erben mehrere Personen gemeinsam, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Für die Immobilienertragsteuer zählt in der Regel der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt der verstorbenen Person. Liegt dieser vor April 2002, kann das steuerlich günstig sein.

Mit Makler oder privat verkaufen?

Ein Privatverkauf spart die Provision, kostet aber Zeit: Bewertung, Unterlagen, Inserat, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlung und Abstimmung mit Notar und Bank. Ein Makler übernimmt diese Schritte, filtert Interessenten und verhandelt für Sie. Wenn Sie einen Makler beauftragen, ist ein Alleinvermittlungsauftrag üblich. Achten Sie auf eine klare Laufzeit. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten in der Regel bis zu sechs Monate als angemessen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Hausverkauf im Marchfeld?

Das hängt vor allem vom Preis und vom Zustand ab. Mit realistischem Preis und vollständigen Unterlagen sind wenige Monate von der Vorbereitung bis zur Unterschrift üblich. Danach folgen die Abwicklung über den Treuhänder und die Übergabe.

Kann ich verkaufen, solange noch ein Kredit auf der Immobilie liegt?

Ja. Der Treuhänder löst den offenen Kredit aus dem Kaufpreis ab und sorgt für die Löschung des Pfandrechts im Grundbuch. Den Rest erhalten Sie ausbezahlt.

Muss ich das Haus vor dem Verkauf renovieren?

Meist nicht. Größere Renovierungen holen Sie über den Preis selten vollständig herein. Sinnvoll sind kleine Maßnahmen wie Aufräumen, Ausmalen und kleine Reparaturen, damit das Objekt bei Besichtigungen einen gepflegten Eindruck macht.

Persönliche Beratung für Ihren Verkauf

Marker Immobilien begleitet als Immobilienmakler im Marchfeld Eigentümerinnen und Eigentümer dort, in Wien und in Niederösterreich beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken: von der Bewertung bis zur Übergabe. Sie möchten wissen, welcher Preis für Ihr Objekt realistisch ist? Rufen Sie uns an unter +43 664 3134681 oder schreiben Sie an office@mi.at. Weitere Möglichkeiten finden Sie auf unserer Kontaktseite.

Titelbild: Rapsfeld im Wiener Becken, Foto: Doronenko, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

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